Een andere kijk op onderzoek en analyse van woningmarkten

De fundamenten van de koopwoningmarkt zijn aan het wankelen. Het belangrijkste fundament, de aanname dat huisprijzen blijvend zullen stijgen, is zelfs geheel verdwenen. Een scherpe prijsdaling wordt met de dag meer waarschijnlijk. Volgens NVM gegevens zijn woningprijzen sinds medio 2008 tot en met het eerste kwartaal van 2009 al met 13% gedaald.
We hebben twee decennia lang een koopwoningmarkt gekend die gekenmerkt werd door stijgende prijzen en doorstroming. Karakteristiek voor deze markt was het mechanisme waarbij het investeren van verkoopwinsten in een volgende woningaankoop jarenlang, als een blaasbalg, een enorme zeepbel in de huisprijzen heeft gecreëerd. Die zeepbel loopt nu leeg. Als eerste liepen de woningverkopen sterk terug en stagneerden de prijzen. Nu de prijsdaling is ingezet, komt de doorstroming bijna tot stilstand. Woningeigenaren die willen verhuizen realiseren zich dat ze eerst hun woning moeten verkopen, maar zien tegelijkertijd geen kans meer om met winst te verkopen. Daarmee daalt het eigen vermogen dat eigenaren beschikbaar hebben voor de aankoop van een nieuw huis, hetgeen weer bijdraagt aan een verdere daling van huisprijzen. Een neergaande spiraal is in gang gezet en de zeepbel loop langzaam maar zeker leeg. De kredietcrisis draagt daar flink aan bij nu banken veel minder gemakkelijk en onder strengere voorwaarden hypotheekleningen verstrekken.
Ook al zijn er verschillen met dertig jaar geleden, het mechanisme is vergelijkbaar. Het is daarom goed mogelijk dat het scenario van de woningmarktcrisis van begin jaren tachtig zich de komende periode herhaalt. Toen duurde het bijna vijftien jaar voordat de woningprijzen nominaal op hetzelfde niveau  kwamen als vóór die crisis.

De omwenteling die nu gaande is past niet in de uitgangspunten van de woningmarktanalyses van de afgelopen decennia. Aanpassing van theorieën en modellen is nodig om de huidige situatie te kunnen analyseren en een reeks van relevante vragen te kunnen beantwoorden. Om er een paar te noemen:
Hoe functioneert een woningmarkt die niet is gebaseerd op prijsinflatie en doorstroming? Verandert de structuur van de koopwoningmarkt en zo ja hoe? Verandert de relatie tussen huur- en koopmarkt  en wat kunnen daarvan de eventuele gevolgen zijn voor het woningaanbod? Wat bepaalt de waarde van een eigen woningbezit als het niet meer geschikt blijkt als belegging of als onderpand voor consumptieve bestedingen? Hoe kunnen woningeigenaren die een andere woning nodig hebben deze verhuiswens gaan realiseren? Welk beleid is het meest effectief om de woningmarktcrisis te bestrijden? En wat is daarbij de gewenste uitkomst: terug naar zoals het was in de afgelopen decennia, of misschien toch iets anders?

Veelal ziet men de structuur van de koopwoningmarkt als een gegeven en niet als iets dat aan verandering onderhevig kan zijn. Mijn stelling is dat we juist naar de structuur van de woningmarkt zouden moeten kijken en onderzoeken of en hoe die aan verandering onderhevig is.

Een goed begrip van de veranderingen vraagt om een “open mind”, nieuwe ideeën en, vooral, nieuw onderzoek. Mijn analysemethode biedt mogelijkheden om dit soort veranderingen samen met opdrachtgevers in kaart te brengen.

Analysemethode

Om veranderingsprocessen in de koopwoningmarkt te begrijpen leg ik de nadruk op kwalitatief onderzoek (interviews, workshops, experimenten, e.d.). Een open benadering van binnenuit zal recht te doen aan de complexiteit van de snel veranderende structuur van de koopwoningmarkt. Naast aandacht voor veranderende posities van bouwsector, de financiële markten, de grondmarkt, de huurmarkt en het overheidsbeleid, heb ik oog voor de economische en sociale context.